Influencia de las obligaciones urbanísticas y aprovechamientos constructivos en los valores del suelo en los polígonos Z5_CN5_18 y Z6_CN1_10 a la luz de los cambios legislativos del POT del municipio de Medellín (Acuerdos no. 23- 46 - 48) )

Abstract

El presente trabajo de investigación más allá del cumplimiento de un requisito de graduación para la obtención del título de Especialistas en Valoración Inmobiliaria; busca bajo fundamentos de un análisis metodológico, estudiar con detenimiento como realmente los factores de gestión y planificación urbana, logran impactar el valor del suelo y de paso, el precio de la vivienda, cuando factores como las cargas urbanísticas a la par de los aprovechamientos constructivos, representan un escenario de condicionamientos para el constructor en su tarea de urbanizador responsable y lo comprometen con temas de interés general y beneficio colectivo como los equipamientos, vías, espacio público, servicios y demás ideales de ciudad. La labor académica y profesional, consistió en tomar el mismo referente para el planteamiento de un proyecto inmobiliario; es decir, dos lotes de terreno, bajo el cedazo normativo de los Planes de Ordenamiento Territorial del municipio de Medellín en años 2000, 2006 y 2014, para evidenciar como la evolución normativa en la dinámica de una ciudad cambiante en materia de urbanismo, equipamientos, construcción, planificación, edificabilidad y desarrollo normativo, contempla cambios significativos en factores como el índice de construcción, índice de ocupación, densidad, exigencias para parqueaderos, retiros, entre otros aspectos que se ven directamente reflejados en los costos directos, indirectos, administrativos, financieros, valor del lote y utilidad. Es así como se recurre por parte del Constructor a estrategias de mercadeo, comercialización y venta, que han surgido y se han impuesto como nuevas estrategias de negocio a la hora de ofertar un proyecto inmobiliario y donde factores como la exclusividad, los acabados, la innovación en el diseño, la tecnología, entre otros, han salido a la defensa del vendedor, pero al en crecimiento de la vivienda para el comprador. El análisis construido a partir del planteamiento académico tuvo como visión de los académicos, unificar criterios basados en la interdisciplinariedad de la ingeniería civil y el Derecho, para apreciar factores propios de una ciudad que crece a una velocidad acelerada en temas de vivienda, donde la solución de habitabilidad obedece a condiciones subjetivas y particulares que se permea por factores particulares de cada hogar, y donde la misma palabra familia ha tenido una concepción amplia y diversa que influye en aspectos que contemplan gustos, necesidad, capacidad económica, posición social, arraigo, entre otros que se materializan en un mercado sorprendente y visionario.