Especialización en Valoración Inmobiliaria

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Análisis del Impacto en el Valor Comercial de las Propiedades con Declaratoria como Bienes de Interés Cultural Municipal, con Respecto a los Bienes No Declarados, Ubicados en el Barrio Prado del Municipio de Medellín – Departamento de Antioquia- A Través de la Aplicación del Proceso Analítico Jerárquico –AHP-
(ESUMER, 2022-07-31) Jaramillo Marín, Carolina; Zuluaga Correa, Alexander
Se trata de implementar la metodología multicriterio AHP (Método Analítico Jerárquico) con el fin de llegar a una propuesta para establecer el valor económico de los bienes que, por tener declaratoria como Bienes de Interés Cultural Municipal de Conservación Integral o arquitectónica, han estado relegados en el mercado por las restricciones constructivas y condiciones de uso que pueden limitar los intereses económicos de los inversionistas y así mismo demostrar -con algunas muestras de las cuales ya se tenía un mercado-, la variación en el valor comercial de los bienes que se ubican dentro del barrio Prado de Medellín, pero que no cuentan con ésta declaratoria.
Compilación de los sistemas y métodos para estimar los beneficios en Colombia en los estudios de la contribución de valorización
(Institucion Universitaria Esumer, 2020-08-05) Gómez Roldán, Juan Guillermo; Bernal Rodriguez, Diana Milena
Los sistemas de estimación y calculo de los beneficios de un proyecto son el beneficio local o directo y el beneficio general. Cada uno de los sistemas tiene sus métodos de calculo. adicionalmente contiene los métodos de cálculo de la capacidad económica de la tierra y el proceso de factorización. Se describe el método de calculo del avalúo con proyecto.
Análisis de Incidencia por Condiciones Naturales de Ronda Hídrica y Pendiente en el Valor Comercial de Inmuebles Rurales en el Municipio de Amagá, Antioquia, utilizando Modelos Econométricos y Análisis Espaciales SIG
(ESUMER, 2020-01-16) Cadena Vélez, Diego F.; Tabares Valencia, Rubby L.; Barrero Vélez, Juan P.
A partir del análisis de 29 ofertas de mercado rural dentro del municipio de Amagá, se establecen un conjunto de variables tentativas que pueden incidir en el comportamiento del valor del mercado; variables como el área, el porcentaje de afectación por retiros de quebrada y pendiente, son especializadas y cuantificadas con el uso de los Sistemas de Información Geográfica. El valor de mercado es obtenido a partir del análisis del método de Mercado y Costo de Reposición, establecido en la Resolución 620 de 2008 por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). Obtenido el cálculo de cada variable, la base de datos es depurada y validada; para finalmente ser introducidas a un modelo econométrico, por medio del cual se analiza la correlación de cada una de las variables con el valor de mercado y se define los parámetros de dispersión en el modelo econométrico de cada una de las variables, lo que permite conocer la constante de variación de cada una de las variables exógenas en la variable endógena analizada. Por medio del modelo econométrico se demostró que para este caso de estudio en el valor del predio inciden las variables de topografía y uso, mientras que el porcentaje de afectación presento una relación equivalente a 32% con el valor del predio, es importante aclarar que su influencia fue positiva y generó un incremento en el porcentaje de afectación por ronda hídrica de $5.519.034 en el valor total del predio.
Cuantificación de las variables sociales y ambientales que influyen dentro de la valoración económica. Caso de estudio, Central de beneficio de café La Chaparrala, Andes Antioquia
(Institución Universitaria Esumer, 2020-12-09) López Horta, Juan Camilo; Orozco Ramírez, Héctor Jaime; Bernal, Diana
Con la presente investigación se pretende identificar y valorar las variables sociales y ambientales, dentro del valor económico total de la Central de Beneficio La Chaparrala, ubicada en el Municipio de Andes, Antioquia. A partir de la caracterización del proceso de beneficio de café se identificaron las variables sociales y ambientales más relevantes; luego con la información proporcionada por la Cooperativa de Caficultores de Andes, y dos fincas cafeteras se conocieron los costos en la actividad del beneficio de café, para una carga de 125 kilogramos de café pergamino seco. Para la valoración de la variable social se calcularon los aportes sociales por los tiempos no dedicados a las labores del beneficio al vender el café a la Central, los costos del beneficio de café reconocido a los caficultores y las bonificaciones recibidas por rendimiento de café. Para la valoración de la variable ambiental se calculó la contaminación del agua consumida por la Central, como si fuera en un beneficio tradicional, cálculo de la tasa retributiva por contaminación de fuentes hídricas por DBO y SST, cálculo de la potabilización del agua y cálculo de una tasa retributiva para un escenario con mala concentración de DBO y SST. Finalmente, con estas variables valoradas más el avalúo comercial de la Central de Beneficio La Chaparrala, se llegó al valor económico total.
VALORACIÓN COMERCIAL INMUEBLE DE USO MIXTO GENERADOR DE RENTA EN MARINILLA- ANTIOQUIA A TRAVÉS DEL MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO Y EL MÉTODO DE RENTA FLUJO DE CAJA
(Institución Universitaria Esumer, 2018-09-07) Ramírez Loaiza, Paula Cristina; Medrano Vega, Jorge Alberto
El presente ejercicio consistió en la elaboración de un informe de avalúo para optar el título de “Especialista en Valoración Inmobiliaria”, de la Institución Universitaria Esumer de la ciudad de Medellín en el departamento de Antioquia. Para el desarrollo del avalúo se contó con un asesor docente, se desarrolló el trabajo por etapas de acuerdo a un cronograma general. Se identificó el inmueble en sus cuatro aspectos básicos: físico, jurídico, económico y normativo, se comparó con el mercado de renta del sector, se proyectó el costo total del retorno de la inversión y se calculó el valor pos su costo de producción más el valor del terreno de la zona; el cual se halló por método de costo de reposición depreciado, de proyectos inmobiliarios nuevos, todos con el mismo potencial normativo en diferentes puntos con las mismas áreas de influencia, con los valores residuales o alfas de los diferentes proyectos, se obtuvo un valor comercial para el terreno, con un coeficiente de variación inferior al 7.5% y acorde al mercado local, lo que estaría dispuesto a pagar un constructor en estas zonas para desarrollar este tipo de proyectos que son los más atractivos en la actualidad (ver anexo de Excel con hoja del estudio. Nota: Este estudio fue un dato adicional). Se utilizaron diferentes métodos de manera que el inmueble pudiera reflejar su mayor y mejor uso, dar cuenta de su costo de construcción de acuerdo a las tipologías identificadas, reflejarse en el mercado inmobiliario de los tres tipos de destinaciones que actualmente posee y generar una visión del negocio en marcha en un futuro de acuerdo al análisis del sector específico.
Impacto en el valor del suelo urbano en zonas de tratamiento de renovación urbana y Redesarrollo por la ejecución del primer desarrollo inmobiliario. Casos de estudio con los proyectos: Urbanity, Ónix y Distrito Vera
(Institución Universitaria Esumer, 2020-07-30) Giraldo Acosta, Catalina María; Gómez Arcila, Juan Pablo; Barrero Vélez, Juan Pablo
En esta investigación se pretende determinar el impacto que tiene la variación en el valor del suelo al iniciar un desarrollo inmobiliario en zonas específicas para la renovación urbana de la ciudad en el valor del suelo y como un primer proyecto determina esta variación y valida la expectativa que de la población que estará allí. El evidente crecimiento de la población urbana y a su vez la necesidad de organizar el desarrollo y renovación del territorio, hacen necesaria la estructuración de grandes proyectos de ciudad que reflejen las necesidades y características de la zona; acorde con los usos, las densidades y planimetrías que cumplan las expectativas tanto de la demanda poblacional como la de los constructores inmobiliarios que se interesen en poner en marcha dichos proyectos. A partir del análisis de la información de ventas recolectadas en los proyectos de Urbanity, Ónix y Distrito Vera, ubicados en diferentes zonas de renovación urbana y Redesarrollo y a su vez, en diferentes momentos de la ejecución de los planes parciales; se realizan 3 ejercicios residuales que ilustran de una mejor manera los efectos de la interacción de la norma con el mercado inmobiliario. Para determinar el valor del suelo en la zona con la construcción de dichos proyectos, se realiza la comparación de valor por metro cuadrado de terreno con los valores del suelo de varios estudios en diferentes años realizados por La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y con los valores de las Zonas Geoeconómicas según base de GeoMedellín, evidenciando algunas diferencias en el valor. Estos resultados serán estudiados con el fin de encontrar porcentajes de variación entre las diferentes zonas que permita identificar la valorización promedio que se puede esperar en un proyecto colonizador en una zona de renovación urbana y Redesarrollo.
Incidencia de las Intervenciones Urbanas de la Avenida La Playa sobre el Valor de las Propiedades
(Institución Universitaria Esumer, 2020-08-08) Rosero Fuertes, Roberto A.; Jaraba Herazo, María; Román Sierra, Hernán; Barrero Vélez, Juan Pablo
El mercado inmobiliario como fenómeno económico y social está ligado a la transformación de la ciudad. Medellín en los últimos años ha generado el desarrollo de proyectos que buscan recuperar los espacios públicos y por ende la calidad urbana. La investigación actual se ocupa de realizar una evaluación comparativa sobre los valores de las transacciones realizadas durante dos momentos distintos en dos zonas diferentes, siendo una de esas zonas objeto de una reciente intervención urbanística y la otra no. El análisis desde el punto de vista cuantitativo se centra en determinar la incidencia que ejercen las diferentes intervenciones urbanas sobre el valor de las transacciones (venta y arrendamiento) para los inmuebles (apartamentos, oficinas y locales) ubicados sobre la Avenida la Playa. Igualmente, para contrastar estos datos se escoge una calle testigo que no ha sufrido intervenciones recientes como es la Calle Colombia. Se hace necesario tener en cuenta variables macroeconómicas como el Índice de Precio del Consumidor y así sacar conclusiones en términos de tendencias de crecimiento y valoración. El análisis desde el punto de vista cualitativo determina dentro de la investigación correlacional si considerando variables físicas y socioeconómicas relacionadas al valor del suelo, hay un aumento, reducción o estancamiento de valor. La delimitación temporal parte de los análisis de los años 2010 y 2019. La delimitación espacial de la zona de estudio e investigación se sitúa en la Avenida La Playa entre la carrera 40 (Teatro Pablo Tobón Uribe) y la Carrera 50 (Plazuela Nutibara). Y la zona testigo Calle 50 (Colombia) entre la carrera 50 (Parque de Berrio) y la carrera 55 (Tenerife). Según amplia información de literatura, los beneficios de las inversiones en mejoramientos urbanos conllevan ventajas como la competitividad o el aumento del empleo y el comercio, así como la reducción en índices de inequidad. Beneficios que se vislumbran indirectamente con el aumento del valor del suelo. El comportamiento del valor de los inmuebles es de suma importancia como indicador de la eficiencia de aplicación de los instrumentos de gestión y mejoramiento urbano.
Influencia de las obligaciones urbanísticas y aprovechamientos constructivos en los valores del suelo en los polígonos Z5_CN5_18 y Z6_CN1_10 a la luz de los cambios legislativos del POT del municipio de Medellín (Acuerdos no. 23- 46 - 48) )
(Institución Universitaria Esumer, 2020-08-06) Manrique Arango, Jully Paulina; Puerta Serna, Juan Diego; Quintero Medina, Carolina
El presente trabajo de investigación más allá del cumplimiento de un requisito de graduación para la obtención del título de Especialistas en Valoración Inmobiliaria; busca bajo fundamentos de un análisis metodológico, estudiar con detenimiento como realmente los factores de gestión y planificación urbana, logran impactar el valor del suelo y de paso, el precio de la vivienda, cuando factores como las cargas urbanísticas a la par de los aprovechamientos constructivos, representan un escenario de condicionamientos para el constructor en su tarea de urbanizador responsable y lo comprometen con temas de interés general y beneficio colectivo como los equipamientos, vías, espacio público, servicios y demás ideales de ciudad. La labor académica y profesional, consistió en tomar el mismo referente para el planteamiento de un proyecto inmobiliario; es decir, dos lotes de terreno, bajo el cedazo normativo de los Planes de Ordenamiento Territorial del municipio de Medellín en años 2000, 2006 y 2014, para evidenciar como la evolución normativa en la dinámica de una ciudad cambiante en materia de urbanismo, equipamientos, construcción, planificación, edificabilidad y desarrollo normativo, contempla cambios significativos en factores como el índice de construcción, índice de ocupación, densidad, exigencias para parqueaderos, retiros, entre otros aspectos que se ven directamente reflejados en los costos directos, indirectos, administrativos, financieros, valor del lote y utilidad. Es así como se recurre por parte del Constructor a estrategias de mercadeo, comercialización y venta, que han surgido y se han impuesto como nuevas estrategias de negocio a la hora de ofertar un proyecto inmobiliario y donde factores como la exclusividad, los acabados, la innovación en el diseño, la tecnología, entre otros, han salido a la defensa del vendedor, pero al en crecimiento de la vivienda para el comprador. El análisis construido a partir del planteamiento académico tuvo como visión de los académicos, unificar criterios basados en la interdisciplinariedad de la ingeniería civil y el Derecho, para apreciar factores propios de una ciudad que crece a una velocidad acelerada en temas de vivienda, donde la solución de habitabilidad obedece a condiciones subjetivas y particulares que se permea por factores particulares de cada hogar, y donde la misma palabra familia ha tenido una concepción amplia y diversa que influye en aspectos que contemplan gustos, necesidad, capacidad económica, posición social, arraigo, entre otros que se materializan en un mercado sorprendente y visionario.
Compilación de los sistemas y métodos para estimar los beneficios en Colombia en los estudios de la contribución de valorización
(Institucion Universitaria Esumer, 2020-08-05) Gómez Roldán, Juan Guillermo; Bernal Rodríguez, Diana Milena
Las entidades territoriales que ha tomado la decisión de financiar total o parcialmente su infraestructura con el instrumento financiero de la contribución de valorización, se enfrentan a una segunda decisión que las lleva a determinar, con que sistemas, de los contemplados en la legislación colombiana, van adelantar sus obras y proyectos. Para esto, deberán adelantar la implementación y reglamentación de los sistemas y métodos para su aplicación en los territorios de su jurisdicción en los términos del artículo 338 de la constitución política colombiana. Se define el Beneficio como el impacto positivo que se genera o se generará con las obras que conforman el proyecto. Se realiza un recuento comentado de las normas de la legislación colombiana sobre la contribución de valorización. Para calcular o determinar los beneficios de un proyecto a financiarse con la contribución de valorización, legislación colombiana contempla dos (2) sistemas. Los sistemas se han denominado de beneficio local o directo y los estudios de beneficio general. Los estudios de beneficio local o directo se concentran específicamente a determinar el mayor valor que adquieran o podrán adquirir los predios e inmuebles, únicamente, por la ejecución de las obras que conforman el proyecto. Para ello se adelanta un primer paso que es el estudio de valores de la tierra, donde se presentan seis (6) métodos, con sus variantes. Posteriormente la factorización para individualizar el beneficio para cada inmueble. (matricula, matricula-uso, matricula-ficha catastral) Los estudios de beneficio general estudian los beneficios que generan las obras del proyecto en todos los aspectos, tanto económicos, como los beneficios sociales, yendo más allá del mayor valor que se genera o se generará en los predios e inmuebles. Adicionalmente se debe calcular o estimar la capacidad económica de la tierra, como si las obras se encontraran ejecutadas. Se realiza un estudio de las variables o características que son generadoras de valor y/o expresivas del valor de los predios, para lo cual se presentan tres (3) métodos. Posteriormente la factorización para individualizar la capacidad económica de cada inmueble. (matricula, matricula-uso, matricula-ficha catastral)
Dinámica Física Y Normativa Del Territorio. Caso de Estudio, Comuna 9 - Buenos Aires de la Ciudad de Medellín
(Institución Universitaria Esumer, 2020-01-15) Cadavid Márquez, Jorge Mario; Hernández Baquero, Heiver; Barrero, Juan Pablo
La ciudad como elemento integrador y desarrollador de las sociedades modernas es un espacio en el cual se ve el reflejo de los cambios sociales, políticos y económicos, reflejo que se expresa por medio del desarrollo y consolidación del urbanismo, es por ello que en periodos de crecimiento económico las ciudades pueden llegar a desarrollar un urbanismo acelerado que conlleva a una transformación física drástica del territorio, ejemplo de ello, son las ciudades asiáticas y en especial las urbe chinas como Shanghái, Cantón o Shenzhen, que gracias al desarrollo económico que se ha dado en los últimos años las ciudades han experimentado una transformación urbanística considerable, otro ejemplo de ello es el caso de ciudades como Detroit, en Estados Unidos, en donde los cambios drásticos de la ciudad se dan por el caso contrario, en donde la economía se contrae dada la migración de las empresas generadoras de empleo, que genera también transformaciones urbanísticas pero ligadas a un deterioro de la ciudad. Las ciudades colombianas no están exentas de las dinámicas mencionadas, por ello el crecimiento económico que vivió el país en los últimos años se vio reflejado en el aumento de la construcción, no sólo de obras de infraestructura sino también de vivienda. Por lo tanto, y de manera transversal, se presenta un reto para la administración y planeación del territorio, en donde los instrumentos de gestión, directrices, estrategias y demás normas se convierten en elementos clave para alcanzar los objetivos, que permitan orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y con ello la optimización del recurso suelo, dado que cuando ello se realiza de manera eficiente y responsable, se presentan un dinamismo tal en el sector inmobiliario que se ve reflejado en un crecimiento en los valores del suelo. Conocer qué factores ligados a la dinámica física y normativa del territorio y la manera que en que influyen en la posible variación del valor el suelo, se convierte en elemento clave no sólo para constatar que las decisiones tomadas en cuanto a la gestión y ordenamiento del territorio son correctas o no, sino también, que decisiones tomar para planear la políticas y estratégicas que conlleven a que la toma de decisiones respecto a al futuro de la ciudad, estén acorde a las dinámicas que la misma viene y seguirá desarrollando.
Análisis del comportamiento del valor de los apartamentos en la comuna 14 El Poblado - Medellín, producto de las intervenciones viales que se han ejecutado en el Proyecto Valorización El Poblado
(Institución Universitaria Esumer, 2020-01-15) Durán Arias, Deisy Carolina; Olano Velásquez, Marcela; Agudelo Torres, Jorge Enrique
El presente trabajo está orientando a la aplicación y el estudio del comportamiento de las variables que definen el valor de los apartamentos en el barrio El Poblado, del municipio de Medellín, Antioquia. Se construyó un modelo econométrico de regresión lineal múltiple a partir de la implementación de un modelo de rezago espacial con una matriz de pesos espaciales tipo reina de orden 1 (Q1), con el propósito de estimar el precio de los apartamentos en función de sus características, como el área, la edad, la cuota de administración, el número de parqueaderos y una variable dicótoma denominada obra y así determinar si las obras viales valorizaron los inmuebles, pues éstas fueron financiadas mediante el instrumento de contribución por valorización. Este mecanismo en Colombia ha permitido realizar diferentes proyectos viales, mejorando la calidad de vida de los habitantes de los municipios que usaron esta herramienta como instrumento para financiar los proyectos, en Medellín la implementación fue positiva para el Proyecto de Valorización El Poblado, que a la fecha ha generado un incremento en los precios de los apartamentos debido a las obras ejecutadas hasta el momento.
Cálculo de tasas de rentabilidad de Bodegas en el Sur y Norte del Valle de Aburrá
(Institución Universitaria Esumer, 2020-01-14) Velez Maya, Juan Camilo; Uribe Gómez, Sara; Romero Ramírez, Nelson Daniel
Con la realización de estudios de mercado de ofertas de venta y renta de bodegas en algunos municipios del norte y sur del Valle de Aburrá, se busca determinar mediante el método de la renta, cuál es la tasa bruta de rentabilidad de éste tipo de inmuebles y determinar cuál de todos los municipios estudiados presenta mayores y menores tasas de rentabilidad en bodegas ubicadas en parques industriales. Únicamente se dará el valor de renta bruta, pues no se conocen valores de impuesto predial de cada uno de los comparables utilizados. Para tal propósito, se tomaron bodegas de buenas especificaciones, ubicadas en sectores apetecidos y consolidados como zonas industriales en el municipio de Copacabana y Girardota en el norte y en los municipios de Itagüí, Sabaneta y La Estrella en el sur. Se descontó el valor de administración en las bodegas ubicadas en parques industriales y se realizó una homogenización por área y por altura, con el fin de hacer los datos homogéneos para una mayor precisión del estudio. No se encontró diferencia significativa de las rentas generadas por las bodegas en los diferentes municipios.
Análisis de Incidencia por Condiciones Naturales de Ronda Hídrica y Pendiente en el Valor Comercial de Inmuebles Rurales en el Municipio de Amagá, Antioquia, utilizando Modelos Econométricos y Análisis Espaciales SIG
(Institución Universitaria Esumer, 2020-01-16) Cadena Vélez, Diego Fernando; Tabares Valencia, Rubby Lorena
A partir del análisis de 29 ofertas de mercado rural dentro del municipio de Amagá, se establecen un conjunto de variables tentativas que pueden incidir en el comportamiento del valor del mercado; variables como el área, el porcentaje de afectación por retiros de quebrada y pendiente, son especializadas y cuantificadas con el uso de los Sistemas de Información Geográfica. El valor de mercado es obtenido a partir del análisis del método de Mercado y Costo de Reposición, establecido en la Resolución 620 de 2008 por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). Obtenido el cálculo de cada variable, la base de datos es depurada y validada; para finalmente ser introducidas a un modelo econométrico, por medio del cual se analiza la correlación de cada una de las variables con el valor de mercado y se define los parámetros de dispersión en el modelo econométrico de cada una de las variables, lo que permite conocer la constante de variación de cada una de las variables exógenas en la variable endógena analizada. Por medio del modelo econométrico se demostró que para este caso de estudio en el valor del predio inciden las variables de topografía y uso, mientras que el porcentaje de afectación presento una relación equivalente a 32% con el valor del predio, es importante aclarar que su influencia fue positiva y generó un incremento en el porcentaje de afectación por ronda hídrica de $5.519.034 en el valor total del predio.
Estimación del impacto generado en el valor comercial de los inmuebles residenciales sometidos a RPH, localizados entre las calles 34 y 42, y las carreras 63 y 65, por la distancia existente entre estos y parques del río
(Institución Universitaria Esumer, 2019) Álvarez Galeano, Santiago; Quintero Medina, Carolina; Zuluaga Correa, Alexander
El conocimiento acerca de los efectos que genera los equipamientos de esparcimiento social urbano, como parques públicos, sobre el valor comercial de los inmuebles en la ciudad de Medellín es mínimo. Por tanto, ampliar la ilustración sobre factores que pueden estar influenciando el valor de los inmuebles en zonas residenciales representa un elemento de importancia que aporta en el conocimiento integral de la valoración y desarrollo de proyectos inmobiliarios. Adicionalmente, permite mayor ilustración para entidades públicas sobre los impactos derivados de los programas de obras de infraestructura, a su vez que aumenta la comprensión para los profesionales que se forman en esta temática. Parques del Río, etapa 1A, representa la primera iniciativa de equipamientos lineales en el eje central de la ciudad en el trayecto del cuerpo de agua principal que atraviesa Medellín. Por lo tanto, la comprensión del impacto sobre el valor comercial de las residencias en su área de influencia es de gran importancia para el futuro de proyectos similares a nivel local y regional.
Estudio del valor del suelo, en función de los modelos de ocupación de un territorio “Plan parcial Ciudadela El Rincón” Unidad de gestión 2
(Institución Universitaria Esumer, 2019) Ochoa Montoya, Juan Sebastián; Ariza Vásquez, Carlos Andrés; Quintero Medina, Carolina
El polígono de tratamiento Z6-DE-1 denominado plan parcial Ciudadela El Rincón, localizado en el Occidente de la Ciudad de Medellín, es producto de la necesidad de tierra urbana; pues hasta hace un par de años, la zona se caracterizaba por albergar grandes extensiones de tierra rural, las cuales con la formulación privada del Plan Parcial “Ciudadela el Rincón”, migraron su uso, convirtiéndose en un territorio, en el cual se conjuga el uso residencial, comercial a nivel de zócalo y de equipamiento de ciudad. A través de este estudio, buscamos comprender de qué forma el plan parcial como elemento de planificación, permite conjugar diferentes usos del suelo en un mismo territorio, y como el tipo de uso incide sobre el valor del terreno, entendiendo que la adecuada planificación y los modelos de ocupación de un territorio, son la base para la generación o destrucción de valor.
ANÁLISIS NORMATIVO SEGÚN TRATAMIENTO DEL SUELO PARA PREDIOS URBANOS EN LOS MUNICIPIOS DE MEDELLÍN Y ENVIGADO, ADEMÁS ANÁLISIS NORMATIVO SEGÚN USO DEL SUELO PARA PREDIOS URBANOS Y RURALES EN EL MUNICIPIO DE RIONEGRO ANTIOQUIA. INFORMACIÓN CONCERNIENTE A LA BASE DE DATOS ENTREGADA POR LA LONJA DE MEDELLÍN PARA SU ORGANIZACIÓN Y GEOREFERENCIACIÓN.
(Institución Universitaria Esumer, 2020-03-12) Hernández Rivera, Douglas Esteban; Bernal R., Diana M.
Con el fin de desarrollar una temática planteada a partir de datos aportados por La Lonja de Medellín a los estudiantes de la Especialización en Valoración Inmobiliaria y en unión con la Institución Universitaria ESUMER, se desarrollaron nuevas ideas por parte del estudiantado y las instituciones para cumplir con el proyecto de grado o tesis, esto, basados en nuevas ideas e insumos para analizar. Luego de lo anteriormente señalado se define por parte de La Lonja de Medellín una base de datos nutrida por la empresa durante los años 2016, 2017, 2018 y 2019 tanto para avalúos de predios urbanos como avalúos de predios rurales en el Departamento de Antioquia. Se hace entonces una organización de las bases de datos aportadas con el fin de evitar información abstracta o ilegible que no permitan un correcto análisis posteriormente, luego de la organización debidamente señalada por pasos en el proyecto se realiza una división de datos para los avalúos urbanos según el régimen bajo el cual están sentadas, ya sean o no predios urbanos bajo Régimen de Propiedad Horizontal (RPH o NPH). Como las bases de datos tienen un volumen de avalúos considerable, pero al dividirlos por años pierden esa consistencia y homogeneidad se decide realizar una indexación de valores de los diferentes años hasta el mes de Agosto del año 2019, llevando así todos los avalúos de los predios a un mismo lugar en el tiempo y abriendo una gama de posibilidades para su posterior análisis.
DETERMINACIÓN DEL IMPACTO EN EL VALOR COMERCIAL DE LOS INMUEBLES IDENTIFICADOS CON M.I No. 001-512682 y 001-515078, POR ENCONTRARSE VINCULADO A PROCESO PENAL DE EXTINCIÓN DE DOMINIO
(ESUMER, 2020-01-22) Uribe Yepes, Sandra Patricia; Arias Aristizabal, Marisol; Medrano Vega, Jorge Alberto
El siguiente artículo muestra los resultados y el análisis de un estudio de caso, de un inmueble tipo oficina, ubicado la carrera 55 N 40 A – 20 Interior 0705 y parqueadero No. 70 del Edificio Torre Nuevo Centro La Alpujarra de la ciudad de Medellín, Colombia. Se pretende determinar sí la vinculación de los inmuebles objeto de estudio a procesos de extinción de domino incide en el valor comercial de dichos inmuebles, reconocido por el mercado en condiciones de libre negociación Para lo anterior se hace necesario contrastar la percepción que tienen los valuadores de la SAE y los valuadores externos sobre inmuebles con extinción de dominio en el Valle de Aburrá, identificando los diferentes puntos de vista sobre los valores de comercialización de este tipo de inmuebles, con la realización de cálculos de valor sobre una muestra de inmuebles comparables con el inmueble objeto de estudio permitirá identificar si existe alguna tasa de descuento aplicable. Para el desarrollo de la investigación se realizó un estudio de Mercado y una investigación directa con profesionales avaluadores en inmuebles de la SAE, depositarios administradores de los mismos, funcionarios públicos y avaluadores de la lonja no vinculados a este tipo de inmuebles. El estudio se concentró en hallar el valor de renta y venta de inmuebles ofrecidos y tomados en el periodo comprendido entre noviembre y diciembre de 2019 y enero de 2020 con características similares de extinción de dominio (P1) y de inmuebles sin esta afectación (P2), con el fin de poder determinar la afectación en el valor sufrida por los inmuebles que están incursos en proceso de extinción de dominio.
Ciclos económicos y su impacto en el valor de la vivienda en Colombia
(Institución Universitaria Esumer, 2019-12-12) Lobo Botero, Victor Manuel; Rave Gómez, Elkin Dario
Este artículo tiene como objetivo determinar la existencia de una relación entre los ciclos económicos y el precio de la vivienda en Colombia. Para poder verificar la relación de dependencia se creó un modelo económico que surgió de la investigación de las principales instituciones a nivel de económica en Colombia y el mundo, con lo cual se determinaron las variables independientes más relevantes que impactan en los precios de la vivienda. Posteriormente mediante una regresión lineal de múltiples variables, se determinó la sensibilidad o impacto de cada variable en el precio de la vivienda en el país, así como cuales variables generan cambio en el precio de las viviendas de forma directa o inversa. Con los resultados obtenidos se realizó un análisis estadístico con el que se concluyó que si existe una dependencia del precio de la vivienda al desempeño de variables a nivel macroeconómico del país.
Análisis de la variación en el precio de renta de los inmuebles influenciados por la construcción del Centro Comercial “La Central” ubicado de la comuna 9 de Medellín
(Institución Universitaria Esumer, 2020-01-16) Restrepo Flórez, Wilson Alonso; Chávez Cardozo, Adriana; Romero Ramirez, Nestor Daniel
El trabajo se desarrolló bajo metodología de investigación del método inductivo, se realizó una petición a la subsecretaria de Catastro de Medellín, solicitando el estudio histórico del mercado inmobiliario, de igual forma se elevó la petición a la Lonja Propiedad Raíz de Medellín, con la información recopilada, se evidenció que había que complementar la información del año 2019, por lo que se desarrolló un trabajo de campo, también se realizó un rastreo e investigación de antecedentes históricos de la comuna que se complementó con estudios estadísticos del Área Metropolitana y el portal de la alcaldía, una vez realizado todo este rastreo se empezó a desarrollar el análisis estadístico por Barrio, por área y por valor de cada inmueble, permitiendo evidenciar el aspecto positivo del impacto en los valores de arriendo año por año de los inmuebles de los sectores analizados, para confirmar este análisis, fue necesario desarrollar un muestreo tomando dos predios de cada Barrio objeto de estudio y elaborando la valoración a cada uno de ellos bajo la metodología de la Renta, a un apartamento y a una casa exceptuando el Barrio los Cerros. Una vez elaborados estos análisis se procedió a consolidar los resultados, los cuales arrojaron con claridad que la influencia de la construcción del Centro Comercial la Central en el sector es positiva, permitiendo la activación del mercado inmobiliario económico de la comuna.
Análisis Comparativo de la metodología de valoración de Redes Neuronales Artificiales y el Modelo Multicriterio en la Predicción de los valores integrales de los apartamentos, en la Comuna 11 – Laureles, del municipio de Medellín.
(Institución Universitaria Esumer, 2020-01-16) Restrepo González, Laura; Velásquez Correa, Juan Manuel; Barrero, Juan Pablo
En Colombia el mercado inmobiliario está en constante desarrollo, lo que lleva a tomar la decisión de retar los métodos de valoración regulados por la Resolución 620 de 2008 y a profundizar en el tema mediante la ejecución de una comparación entre el método de redes neuronales artificiales y el método multicriterio enfocados en la predicción de los valores integrales de los apartamentos en la comuna 11 - Laureles del municipio de Medellín, continuando con una comparación de ambos métodos con los valores de mercado es este sector, con el objetivo de validar la exactitud de estos dos métodos aplicado a la valoración inmobiliaria. Al finalizar las comparaciones se determinó que el método de redes neuronales artificiales es el método que más se aproxima a los valores de mercado.

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